A multipropriedade e o mercado imobiliário

Publicação: 2019-12-29 00:00:00
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Gleydson Oliveira
Advogado, mestre e doutor em Direito pela PUC/SP e professor da Graduação e Mestrado da UFRN
gleydson@aaol.adv.br

Há pouco mais de um ano, em dezembro de 2018, foi promulgada a Lei 13.777 que instituiu, finalmente, o marco regulatório da propriedade compartilhada no direito civil. Trata-se de regulação do fracionamento da propriedade sobre bem imóvel no espaço e em determinado tempo, regulando como propriedade autônoma. A legislação não abrangeu os bens móveis (automóveis, lanchas, aeronaves), o que não impede que se aplique por analogia. Nos períodos de férias, constitui costume de parte das famílias brasileiras realizar viagens/deslocamentos para fins de temporadas em busca de uma segunda moradia. A legislação brasileira já previa a locação por temporada, mas havia um vácuo em relação à propriedade compartilhada no tempo.

A rigor, em países como França, Itália e EUA, desde a segunda metade do século passado, os empresários do setor criaram mercado paralelo de bens imóveis de segunda residência, com o compartilhamento da propriedade ou de uso de imóvel em temporada, conhecido como time sharing. No Brasil, já existiam experiências exitosas de comercialização de imóveis sob o regime de time sharing nos estados de Goiás (Caldas Novas), do Rio Grande do Sul (Gramado), de Santa Catarina (Camboriú) e em São Paulo (condomínios e resorts). É inequívoco que se trata de um importante mecanismo econômico-jurídico para o desenvolvimento das indústrias hoteleira e de serviços - voltados sobretudo ao turismo -, gerando, a um só tempo, mercado de capitais para o desenvolvimento e construção de empreendimento imobiliários de usos mistos (hotelaria e multipropriedade), e o surgimento de grupos empresariais nacionais e internacionais, propiciando que os coproprietários possam usufruir de outros imóveis da mesma rede hoteleira em outros estados e países, respectivamente.

A legislação veio colocar fim a uma série de dúvidas, quais sejam: (1) trata-se de um direito de propriedade como existe em um condomínio edilício, gerando um matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis para o co-proprietário, ou se trata de um mero direito de uso, como um título de uso em clubes esportivos?; (2) em não havendo recolhimento do IPTU por algum co-proprietários, o imóvel todo responde pela dívida?; (3) em havendo desistência ou inadimplemento de um dos compradores, aplica-se a orientação constante da súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça de que o promitente-comprador detém direito a receber a devolução dos valores pagos devidamente corrigidos?; (4) existe direito de preferência aos demais co-proprietários na hipótese de venda da quota-parte por um deles?; (5) considerando que a taxa condominial decorre do imóvel (caráter propter rem da dívida condominial), é possível a cobrança do valor integral qualquer coproprietário ou cada um responde apenas pela sua quota-parte?

A multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo sobre a totalidade do imóvel a ser exercida de forma alternada. O legislador optou por conceber o instituto como um direito de propriedade sob o regime de condomínio, de modo que, com o registro do instrumento de instituição da multipropriedade (memorial de incorporação imobiliária, escritura de instituição/destinação de multipropriedade, convenção de condomínio e testamento), cada titular passa a ser proprietário de uma fração ideal do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis, com uma submatrícula própria, tal como decidido pelo STJ em abril de 2016 no Recurso Especial nº 1.546.165-SP.

A multipropriedade pode ser constituída em instrumento por ato entre vivos (convenção de condomínio, registro de incorporação imobiliária, escritura de instituição e de destinação) ou testamento, a ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis, e deverá conter: os poderes e deveres dos multiproprietários, especialmente em matéria de instalações, equipamentos e mobiliário do imóvel, de manutenção ordinária e extraordinária, de conservação e limpeza e de pagamento da contribuição condominial; o número máximo de pessoas que pode ocupar simultaneamente o imóvel no período correspondente a cada fração de tempo; as regras de acesso do administrador condominial ao imóvel para cumprimento do dever de manutenção, conservação e limpeza; a criação de fundo de reserva para reposição e manutenção dos equipamentos, instalações e mobiliário; o regime aplicável em caso de perda ou destruição parcial ou total do imóvel; as multas aplicáveis nas hipóteses de descumprimento de deveres; o período correspondente a cada fração de tempo será de, no mínimo, 7 dias seguidos ou interlados. Como são proprietários em regime de condomínio, os multiproprietários têm os direitos de: (i) usar e gozar, durante o período correspondente à sua fração de tempo, do imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário; (ii) ceder a fração de tempo em locação ou comodato; (iii) alienar a fração de tempo ou onerá-la (direito real de garantia ou sobre coisa alheia); (iv) participar e votar nas assembleia geral do condomínio em multipropriedade, e o voto do multiproprietário corresponderá à quota de sua fração de tempo no imóvel.

Têm em contrapartida as seguintes obrigações: (i)  pagar a contribuição condominial do condomínio em multipropriedade; (ii) responder por danos causados ao imóvel, às instalações, aos equipamentos e ao mobiliário; (iii) comunicar ao administrador os defeitos, avarias e vícios no imóvel dos quais tiver ciência durante a utilização; (iv) não modificar, alterar ou substituir o mobiliário, os equipamentos e as instalações do imóvel; (v) manter o imóvel em estado de conservação e limpeza condizente com os fins a que se destina; (vi) usar o imóvel, bem como suas instalações, equipamentos e mobiliário, conforme seu destino e natureza; (vii) usar o imóvel exclusivamente durante o período correspondente à sua fração de tempo; (viii) desocupar o imóvel, impreterivelmente, até o dia e hora fixados no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio em multipropriedade, sob pena de multa diária; (ix) permitir a realização de obras ou reparos urgentes. Por se tratar de uma unidade autônoma devidamente individualizada no Cartório de Registro de Imóveis, o IPTU e a taxa condominial devem ser cobrados de cada multiproprietário, não havendo solidariedade entre os mesmos, de modo que cada matrícula cujo titular é o multiproprietário responde por tais obrigações tributária e condominial.

Espera-se que, com a abertura das submatrículas, as secretarias de tributação façam as correspondentes inscrições, individualizando cada um dos contribuintes/multiproprietários. Em havendo inadimplemento das taxas condominiais, a legislação dispõe a adjudicação ao condomínio da fração de tempo correspondente, como forma de cobrança de dívida (o que seria uma hipótese anticrese legal) até a quitação da dívida. Não existe direito de preferência entre os multiproprietários e o imóvel objeto da multipropriedade é indivisível. Segundo dados do setor, a multipropriedade imobiliária no Brasil deve atingir, em 2019, um Valor Geral de Vendas de R$ 22.3 bilhões, o que representa não apenas um crescimento em relação a 2018 (R$ 16.3 bilhões), como também mostra a pujança deste nicho promissor de mercado, atraindo a atenção das incorporadoras, construtoras, hotéis, e inclusive condomínios rurais.


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