Direito & Desenvolvimento
A restituição do imóvel locado e suas implicações jurídicas
Publicado: 00:00:00 - 08/08/2021 Atualizado: 10:42:45 - 07/08/2021
A locação é o contrato pelo qual o locador se obriga a ceder ao locatário o exercício do uso e gozo da coisa, mediante retribuição pecuniária denominada de aluguel. É comum no mercado imobiliário, por ocasião da entrega do imóvel do locador ao locatário, haver uma vistoria inicial em que se constata o estado em que o bem se encontra. Por força da Lei de Locação, em seus art. 23, incs. II e III, ao locatário incumbe a obrigação de usar e de gozar o bem de forma regular, utilizando-o com o mesmo cuidado como se fosse seu, obrigando-se a efetuar a sua conservação e a sua manutenção. E, ao final do contrato, o locatário obriga-se a restituir o bem ao locador no estado em que o recebeu.
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Locatários têm a obrigação de cuidar do imóvel como se fosse seu, zelando pela sua conservação

Locatários têm a obrigação de cuidar do imóvel como se fosse seu, zelando pela sua conservação


Afigura-se prudente que - a exemplo da vistoria inicial - ao final da locação seja realizada vistoria final do imóvel, a fim de aferir as suas condições, especialmente se houve deterioração anômala, ou seja, aquele que excede os desgastes normais derivados do regular uso do imóvel, e qual a sua causa. Se o locador não providenciar a vistoria final do imóvel, nem tampouco efetuar a produção de prova pericial para comprovar os danos, não há como depois imputar ao locatário a responsabilidade em arcar com a reparação de algum dano não comprovado de plano.

Por sua vez, em se constatando a ocorrência de deterioração anômala do imóvel, materializada em vistoria final, deve-se indagar de quem é a responsabilidade pela sua reparação e quais as suas consequências jurídicas. Se as deteriorações do imóvel decorrem do seu uso normal e regular, o locatário não detém qualquer responsabilidade civil para a sua reparação.

De outro lado, se a vistoria final apontar a ocorrência de deterioração anômala do imóvel, em razão da ausência ou da má conservação do bem, o locador detém direito de pleitear as perdas e danos ao locatário ou ao fiador. Registre-se que, se houver cláusula expressa de responsabilidade do fiador até a entrega das chaves, responderá o garantidor pelas obrigações até a efetiva entrega das chaves, ainda que tenha havido prorrogação do contrato de locação (STJ, REsp 1.703.400, rel. Min. Marco Buzzi). Não há qualquer dúvida de que os aluguéis são devidos pelo locatário até o instante em que, defeito o contrato de locação, se opera a restituição do imóvel simbolizada pela entrega das chaves. Se porventura houver a desocupação pelo locatário do imóvel, sem que seja formalizada a restituição do imóvel ao locador, tem-se que permanece eficaz a obrigação de recolhimento dos aluguéis (STJ, AREsp 1779898, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze).

No mesmo sentido, o locador não pode se recusar a receber o imóvel, alegando a existência de deterioração do imóvel, isso porque a restituição do imóvel faz cessar a obrigação de pagar o aluguel, sendo, pois, assegurado ao locatário a devolução das chaves do imóvel, não podendo haver a recusa por parte do locador, ainda que se refira a alegação de descumprimento das obrigações contratuais, tais como a existência de danos no imóvel.

Mesmo que cessada a obrigação de pagar os aluguéis pela restituição do imóvel, caso a deterioração anômala do imóvel decorra da ausência ou da má conservação, o locatário obriga-se a arcar com as perdas e danos perante o locador, abrangendo os danos emergentes (custos de reparo) e os lucros cessantes consubstanciados naquilo que se razoavelmente se deixou de lucrar. A propósito, em recente julgamento (20.04.2021), o STJ, no REsp 1.919.208, rel. Min. Nancy Andrighi, decidiu que, para além dos danos emergentes, a restituição do imóvel locado em situação de deterioração anômala enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes pelo período em que o bem permaneceu indisponível para o locador.

Com a comprovação da deterioração anômala do imóvel, os lucros cessantes restam configurados, eis que o locador foi privado de ter uma vantagem econômica consistente na plena disponibilidade do bem para usar, gozar ou lhe dar outra destinação, inclusive com potencial para locação a terceiros, de sorte que, durante o tempo necessário para a reparação dos danos, a indenização alcança não apenas os valores para o reparo dos danos, como também os valores a título de aluguel que deixaram de ser auferidos razoavelmente por locação a terceiros.

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