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Direito & Desenvolvimento
A transmutação da posse no caso de financiamento para a aquisição do bem imóvel
Publicado: 00:01:00 - 22/05/2022 Atualizado: 13:36:45 - 21/05/2022
Gleydson K. L. Oliveira
Mestre e Doutor em Direito pela PUC/SP, professor da graduação e mestrado da UFRN e advogado

A posse é um instituto jurídico tradicional que suscita muitas discussões na doutrina e na jurisprudência, sendo definida como o exercício de fato de algum dos poderes inerentes à propriedade (uso, gozo e disposição da coisa). O Código Civil, em seu art. 1.196, adotou a teoria objetiva de Rudolf von Ihering, segundo a qual a posse exige a exteriorização de algum dos poderes ínsitos à propriedade, independentemente do animus ou intenção de ser o dono da coisa. 

A adoção da teoria objetiva implica se conceder a proteção possessória a todos que exerçam sobre a coisa um poder de apreensão, traduzido pela utilização econômica que dela façam, salvo se o legislador expressamente excluir certos casos desta proteção, como se dá na detenção (Moreira Alves. “A detenção no direito civil brasileiro”, in Posse e propriedade, p. 4). A posse passível de obtenção de proteção judicial deve ser justa, isto é, não pode ser violenta, clandestina ou precária, de sorte que o possuidor, que exerce posse justa, tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação, restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser molestado, nos termos do art. 1.210 do CC. 

Em síntese, a posse violenta é a resultante de força física ou moral contra a vontade do possuidor, a posse clandestina é aquela estabelecida às ocultas, às escondidas, daquele que tem interesse em conhecê-la, e a posse precária é aquela proveniente do abuso de confiança, referindo-se ao ato daquele que recebe uma coisa do possuidor, em confiança, com a obrigação de restituir, e se recusa a devolvê-la quando lhe é solicitado. 

A qualificação da posse, justa ou injusta, não é estanque, mas pode ter caráter dinâmico diante da possibilidade de mudança do contexto fático e de direito relacionado àquele que exerce os poderes fáticos sobre a coisa, nos termos do art. 1.208 do CC. É o que acontece nos casos de aquisição de imóvel com financiamento, em que o comprador adquire a propriedade e a posse do imóvel, utilizando-se de recursos oriundos de empréstimo, constitui em favor do credor direito real de garantia (alienação fiduciária ou hipoteca), e fica exercendo a posse sobre a coisa.

Durante o período de adimplência contratual, o comprador exerce posse justa sobre o imóvel, de sorte que, efetuado o pagamento integral da dívida, há a extinção do direito real de garantia, consolidando-se em seu nome a propriedade e a posse plenas sobre a coisa. De outro lado, havendo inadimplemento do empréstimo, a partir da sua constituição em mora o comprador passa a exercer posse injusta, sendo considerada como posse precária, eis que o credor tem direito de obter a restituição do imóvel para que a coisa responda pela dívida. 

O CC, em seu arts. 1.419 e 1.422, dispõe que, nas dívidas com direitos reais de garantia, o bem dado em garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação, sendo direito do credor o de obter a execução da coisa. A rigor, o comprador exerce posse justa durante o período de adimplemento contratual, e, pela recusa em devolver a coisa no cenário de inadimplemento contratual, a posse, até então justa, transfigura-se em injusta (Marcus Vinicius Rios Gonçalves. Dos vícios da posse, p. 48). É o que foi decidido, em 03.05.2022, pela 1ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, no AREsp 1.013.333, rel. Min. Gurgel de Faria. No caso, o particular adquiriu a propriedade do bem imóvel, mediante contrato de financiamento, não havendo tecnicamente nenhum elemento que impedisse a aquisição da propriedade e da posse do imóvel, sendo considerada posse justa a exercida pelo comprador; ao revés, no momento em que, em razão do inadimplemento das parcelas daquele contrato, a credora hipotecária tem o direito de promover o leilão do bem, ao permanecer o particular de maneira irregular no imóvel, a posse passa a ser considerada como injusta diante da sua precariedade. Reconheceu-se, ainda, que não há nenhuma anormalidade na transmutação da natureza jurídica da posse, porque é instituto que não é estanque, sendo certo que, modificado o contexto de fato e de direito relacionado àquele que tem a coisa em seu poder, é natural que se altere também a qualidade da posse. 

Os artigos publicados com assinatura não traduzem, necessariamente, a opinião da TRIBUNA DO NORTE, sendo de responsabilidade total do autor.

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