Apart-hotéis esperam novo fôlego

Publicação: 2010-02-21 00:00:00
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Renata Moura Repórter de economia

Sol, mar e a possibilidade de lucrar numa região “barata” e em expansão trouxeram uma enxurrada de estrangeiros ao Nordeste e ao Rio Grande do Norte em meados desta década e, com eles, uma forte onda de investimentos no rentável segmento dos apart-hotéis. Com a oferta de serviços agregados e de largo potencial de retorno para os investidores, esse tipo de empreendimento se proliferou, esmoreceu com o declínio do turismo internacional e com a crise financeira no mundo, mas poderá ganhar novo ânimo com a Copa de 2014 no Brasil. E o melhor, despertando cada vez mais o apetite dos brasileiros.

Entre as cidades-sede dos jogos e candidatas a se beneficiar dessa retomada está Natal, capital do Rio Grande do Norte. Só nos últimos três anos, a cidade teve 5.462 unidades habitacionais caracterizadas exclusivamente como apart-hotéis aprovadas pela prefeitura. O pico dos licenciamentos ocorreu em 2008, quando o total de unidades com alvarás expedidos cresceu 241,27% sobre o ano anterior.

Reunidos no estudo “Apart-Hotel: uma nova tendência em Natal?”, os números mostram “a nítida valorização desses empreendimentos”, de acordo com o autor e professor de Políticas e Tendências Econômicas da Faculdade de Natal (FAL), Otomar Lopes Cardoso Junior. Mas apontam também o resfriamento desse nicho do mercado ao revelar que, em 2009, o número de unidades licenciadas caiu 29,47% em relação a 2008. Grande impulso para o segmento, o turismo internacional foi uma das razões para fazê-lo decair.

Foi com a “invasão” dos estrangeiros e principalmente europeus no Nordeste que determinados segmentos do setor imobiliário ganharam força no Rio Grande do Norte. No caso específico dos apart-hotéis, os projetos mais robustos começaram a pipocar em meados de 2005, época em que o Euro valia cerca de R$ 3,60 ou 32% a mais do que hoje, de acordo com dados do Banco Central, e em que o fluxo de estrangeiros no estado ia além dos 110 mil, representando mais de 24% do total que passava pelo Nordeste.

O público consumidor batendo à porta e a força da moeda que trazia no bolso foram os ganchos que o mercado precisava para lançar os projetos. “A presença dos turistas animou as construtoras. Trouxe oportunidades de venda de segunda residência”, diz o diretor para a área Imobiliária do Sindicato da Indústria da Construção Civil do estado, Raimundo Nonato Maia.

Valorizado

Em Ponta Negra, o Quality Suítes Natal foi um dos símbolos do segmento que emergiram nesse período. O sinuoso edifício de 180 apartamentos representou um investimento de mais de R$ 20 milhões da Delphi Engenharia e  atingiu mais de 100% de valorização durante a construção, diz a presidente da construtora, Cintya Patrício. “O alvo eram investidores. O empreendimento foi totalmente vendido antes da inauguração”, afirma. “A opção de investimento em uma unidade de flat (desde que com bandeira internacional e administração séria) como ativo gerador de renda é duplamente interessante, pois tem a solidez da aplicação imobiliária e a rentabilidade acima de outras aplicações”, diz ainda ela, explicando o que tanto atraiu e ainda atrai consumidores a esse tipo de empreendimento.

De natureza mista, residencial com características hoteleiras, apart-hotéis como o Quality oferecem serviços “básicos” como arrumação, segurança, recepção e estacionamento com manobrista. Serviços extras, como lavanderia e restaurante, também estão disponíveis. “Os básicos estão incluídos na taxa de condomínio, que gira em torno de R$ 700. Os extras, verdadeiros facilitadores, são pagos pelos moradores de acordo com uma tabela pré-estabelecida”, explica o gerente geral do Quality, Atílio Camargo. Do total de unidades existentes no empreendimento, 130 são operadas como pool, uma associação dos proprietários que permite a exploração da atividade locatícia através de uma empresa hoteleira. No Quality, o serviço vem sendo administrado pela Atlantica Hotels International.

Projetos são rentáveis para os investidores

A aquisição de apart-hotéis ou flats para locação foi e continua sendo uma rentável opção de investimento. A curitibana Aparecida Bernardete Nunes, de 50 anos, nove dos quais morando em Natal, que o diga. Dona de  quatro flats em Natal – dois deles com previsão de entrega para dezembro deste ano - ela pagou R$ 150  mil por cada unidade, na planta, e, nas que recebeu, tem conseguido diárias em torno de R$ 100, o que, em uma semana, lhe rende o mesmo que recebe em um mês  pelo aluguel de uma casa em Ponta Negra. “É uma renda mais rápida”, diz ela, que pretende vender os dois que tem no Rio de Janeiro e em Curitiba para comprar mais três apart-hotéis em Natal, nos próximos três anos.

Incluir a unidade dentro do pool hoteleiro também tem sido sinônimo de retorno para os investidores no segmento. “Quem assina contrato de adesão  compartilha dos dividendos que a locação do conjunto de apartamentos propiciar, de acordo com sua fração ideal e estando com o apartamento locado ou não”, explica Atílio Camargo, do Quality Suítes Natal. Segundo o executivo, em Taguatinga, cidade satélite de Brasília, empreendimentos como esse têm oferecido de 1,8% a 2% de lucratividade anual frente ao dinheiro aplicado em banco, já deduzidas despesas condominiais e impostos, exceto imposto de renda. “Em Natal, isso flutua um pouco, porque tem alta, baixa estação, mas a  expectativa do investidor é sempre ter rendimento maior que o da caderneta de poupança e tem se conseguido 1% ou mais do valor de mercado de negócio”.  Num apartamento, por exemplo, de 20 metros quadrados, que foi comprado por R$ 65 mil e hoje está vale pouco mais de R$ 100 mil, mobiliado, se for distribuído 0.8 ao mês ao dono, isso rende R$ 800/mês e quase R$ 10 mil/ano. 

Mercado está aberto para brasileiros

A debandada dos estrangeiros e a crise internacional forçaram o segmento de apart-hotéis a se realinhar no estado e abriram as portas do setor para o público nacional. “Essas turbulências afastaram de certa forma a  especulação que houve em alguns empreendimentos. Os preços caíram”, afirma o diretor do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci RN), Paulo Pinheiro. De acordo com ele, a diária de um flat que chegou a custar R$ 500, em Ponta Negra, hoje chega à metade. “Apartamentos que foram vendidos a R$ 6 mil o metro quadrado não são repassados mais por esse preço. Saem por R$ 3,5 mil, R$ 4 mil”, continua.

O consultor imobiliário para o Mercado Internacional da Abreu Imóveis, João Hernandes, observa, no entanto, que se o investimento foi feito por estrangeiro o empreendimento continua com perspectiva de ganho. “Ele comprou quando o Euro estava a R$ 3 ou mais. Na hora de converter continua lucrando”.

Os especialistas são unânimes em prever que a exposição que a Copa de 2014 trará ao país e às cidades-sede dos jogos, como Natal, traz perspectivas favoráveis a esse tipo de empreendimento.  “As empresas continuam na expectativa de retorno dos investimentos estrangeiros.  Seria prematuro para o mercado abandonar essa tendência agora considerando a propaganda gratuita que teremos da cidade nos próximos anos”, observa Otomar Lopes Cardoso Junior, da Faculdade de Natal.

Na visão de Hernandes, a Copa vai voltar a movimentar esse mercado,  dinamizando a ocupação das unidades e impulsionando a conclusão de alguns empreendimentos que estão em “stand by”. “Vamos ter uma revitalização desse mercado, mas temos muito dever de casa a fazer para conseguir isso, com investimentos em áreas como infraestrutura e segurança, que são as que atraem ou afastam o turista”, frisa o consultor.

 Raimundo Nonato Maia, do Sinduscon, concorda que o mundial de futebol pode servir de reforço ao segmento, mas diz que esse tipo de projeto não deverá continuar despertando tanto interesse das construtoras. “o problema é que, sem característica exclusivamente residencial o prazo de financiamento é menor e o juro maior.  A tendência é que cada vez mais sejam construídos apartamentos menores, com características residencias e mais acesso aos bancos”, opina.

Mas, pelo menos para aluguéis, a perspectiva é de que a demanda continue grande. De acordo com a gerente de Locação da Abreu Imóveis, Socorro Brasil, serviços agregados, mas, em primeiro lugar, segurança, são atrativos que chamam cada vez mais a atenção para esse tipo de empreendimento.

Mudanças

Considerando, entre outros fatores, os efeitos da crise financeira mundial em setores como a construção civil, no primeiro quadrimestre de 2009, a prefeitura de Natal definiu regras para que empresas com projetos que não foram viabilizados economicamente como flats pudessem executá-los como residenciais. “Foi um meio de estimular nosso mercado, de viabilizar projetos que estavam parados por falta de financiamento, já que a taxa de financiamento para empreendimentos residenciais é muito mais barata, e de voltar a movimentar uma grande parcela da construção civil no município”, explica o secretário adjunto de Licenciamento e Fiscalização  da Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Urbanismo (Semurb), Daniel Nicolau Pinheiro.

O decreto 8.688 permitiu aos empreendedores requererem a alteração na classificação do uso do empreendimento do tipo Hotel-Residência ou similar para fins residenciais, uma possibilidade  aberta para obras iniciadas ou não e para projetos ainda em análise nos órgãos do município, excetuando-se os situados nas Zonas de Proteção Ambiental não regulamentadas, na Área Especial de Interesse Social da Vila de Ponta Negra e Zona Especial de Interesse Turístico – 4, instituídas pela Lei Complementar nº 082/2007. O prazo para protocolar o requerimento da alteração na Semurb terminou em 30 de dezembro do ano passado.

“O impacto foi o de começarem as obras que estavam paradas”, observa Pinheiro, acrescentando, sem números, que a medida gerou grande procura por parte dos empreendedores. Segundo a Semurb, entre as empresas que pediram a mudança de uso estão Moura Dubeux, Colmeia, Capuche, Montana, G5 e Metro Quadrado. A Colmeia aproveitou a oportunidade para transformar em residenciais dois projetos. “A intenção é oferecer às pessoas mais facilidade para financiar”, diz o gerente geral da filial Natal da construtora, Raimundo Nonato Maia. “

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Comentários

  • pedrolopesduarte

    Obviamente que não é para publicar. É apenas uma observação. Onde está escrito \"esse tipo de empreendimento se proliferou\" deve dizer-se \"esse tipo de empreendimento proliferou\". O \"se\" não existe ali. Uma coisa \"prolifera\" e não \"se prolifera.\" Atenciosamente, Pedro