Direito & Desenvolvimento
As taxas de manutenção de Loteamento
Publicado: 00:00:00 - 01/08/2021 Atualizado: 13:55:32 - 31/07/2021
Gleydson K. L. Oliveira 
Mestre e Doutor em Direito pela PUC/SP. Professor da graduação e mestrado da UFRN. Advogado

É sabido que o empreendimento imobiliário, composto por lotes, pode adotar, conforme as suas circunstâncias e características, o regime jurídico de Condomínio Edilício – espaço territorial dividido em áreas comuns e áreas privativas (lotes), em que o proprietário/condômino é titular de uma fração ideal do imóvel representativa da área privativa e da área comum -, ou de Loteamento – subdivisão do imóvel/gleba em lotes destinados à edificação, com a abertura de áreas públicas comuns, tais como novas vias de circulação, de logradouros públicos ou de prolongamentos/modificação/ampliação de vias públicas já existentes. 

Dentro da esfera do princípio da eficácia ou oponibilidade erga-omnes (para todos indistintamente), os Loteadores, quando do registro do loteamento perante o Cartório de Registro de Imóveis, noticiam as regras convencionais de ocupação e de criação de obrigações, normalmente previstas no contrato padrão de compra e venda, que passam a vincular os adquirentes. Por sua vez, sob a ótica do princípio da autonomia privada, visando prover de melhores condições de manutenção dos equipamentos e bens que, embora públicos, são utilizados pelos adquirentes no âmbito do loteamento, os Loteadores podem constituir associação de moradores que passava a ser composta pelos adquirentes dos lotes. 

Diante de tais matérias, o Superior Tribunal de Justiça chegou às seguintes conclusões: (i) as taxas instituídas por associações de moradores não alcançam quem não é associado ou que não tenha aderido ao ato que instituiu a obrigação convencional, a par do princípio da liberdade de associação e impossibilidade de criação de obrigação que não tenha fonte na lei ou em contrato (Tema 882); (ii) por força da lei de loteamento, as restrições e as obrigações constantes no contrato-padrão, depositado em cartório como condição para o registro do loteamento, incorporam-se ao registro e vinculam os posteriores adquirentes, a par do princípio da oponibilidade ou eficácia erga-omnes (para todos indistintamente) em razão da publicidade inerente aos registros públicos (REsp 1.422.859/SP). 

De outro lado, o Supremo Tribunal Federal chegou às seguintes conclusões: (i) não é lícito à associação de moradores impor taxa de manutenção a adquirente ou proprietário de lote que não tenha aderido à associação (RE 432.106/RJ); (ii) a Lei 13.465/2017 foi declarada constitucional, sendo válida a regra prevista no art. 36-A da Lei 6.766/1979, estabelecendo que os atos constitutivos da associação de moradores de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os adquirentes de lotes que anuíram com sua constituição, como também os novos adquirentes de lotes, se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de registro perante o cartório de registro de imóveis competente (RE 695.911/SP, Tema 492).  

A rigor, o mencionado precedente não repercute, nem tampouco influi na tese anteriormente adotada pelo STJ de que, fundada na aplicação dos arts. 24, 25 e 29 da Lei 6.766/1979, as regras convencionais e obrigacionais previstas em contrato padrão de compra e venda levado a registro perante o cartório de registro de imóveis têm o condão de vincular os adquirentes dos lotes. 

Por conseguinte, a tese de que se reputa válida a estipulação, na escritura de compra e venda, replicada do contrato-padrão depositado no cartório de registro imobiliário, de cláusula que imponha aos titulares dos lotes a obrigação de arcar com despesas realizadas com obras e serviços de manutenção e/ou infraestrutura no loteamento, porque dela foram devidamente cientificados os compradores que a ela anuíram inequivocamente, não entra em rota de colisão com a outra tese de que é indevida a cobrança de taxa por associação a morador que não aderiu à entidade associativa, tal como acertadamente decidiu, em 26.04.2021, a 2ª Seção do STJ no AgInt no EREsp 1783518/SP. Assim, afigura-se pertinente o entendimento adotado no STJ de que a hipótese de criação de obrigação decorrente do registro do contrato padrão de compra e venda perante o cartório de imóveis é distinta da matéria decidida pelo STF no tema 492, a título de liberdade de associação, eis que a causa de pedir da demanda está fundada no descumprimento de obrigação contratual existente entre as partes, e não em estatutos de associação civil (REsp 1.569.609/SP, REsp 1.422.859/SP, AgInt no REsp 1.294.454/SP, AgRg no REsp 1.288.702/SP, REsp 1.422.605/SP).

As obrigações para pagamento de despesas de manutenção e de serviços de infraestrutura ora podem decorrer da adesão do morador à associação civil, cuja discussão envolve a temática constitucional da liberdade de associação, ora podem decorrer do contrato padrão de compra e venda depositado em cartório de registro imobiliário, a cujo respeito a Lei 6.766/1979 estatui que as restrições e obrigações constantes no contrato-padrão depositado em cartório como condição para o registro do projeto do loteamento, incorporam-se ao registro e vinculam os posteriores adquirentes. Há que, no que se refere à obrigação de os moradores em loteamento arcarem com as despesas de manutenção e de serviços de infraestrutura, ser feita a distinção da origem da constituição da mencionada obrigação, a saber: (i) se decorre do registro do contrato padrão de compra e venda no cartório de registro imobiliário, cuja publicidade cientifica todos os adquirentes de tal cobrança, ou (ii) se decorre da adesão voluntária à associação civil, a par da Lei nº 13.465/2017, de sorte que não havendo a adesão ou havendo a posterior desfiliação, a taxa deixa de ser exigível ao morador.






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