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Autofinanciamento facilita acesso à casa própria

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Com mais de 3.600 casas entregues nos últimos 13 anos de funcionamento, grande parte dos quais em Parnamirim, a Cooperativa Habitacional dos Servidores Sindicalizados do RN – Coophab – quer se abrir para o grande público. Essa distensão antecipa uma possibilidade real: dobrar ou triplicar no curto prazo sua clientela de 5 mil cooperados e, assim, reunir massa de capital suficiente para levantar grandes financiamentos, adquirir terrenos grandes – acima de 30 mil metros quadrados – e plantar seus conjuntos habitacionais de casas e apartamentos para a classe média.

Calcula-se em 10 mil pessoas a demanda reprimida, ou seja, a fila de quem quer acessar os programas da cooperativa. A maioria delas enfrenta um problema: acumular o pagamento da casa própria na qual desejam morar com as contas de aluguel, luz e condomínios das moradias que ocupam.

Mesmo assim, a Cooperativa – que se inspira em modelos europeus tão apreciados por seu presidente, Jaime Calado -, prospera num terreno que foi especialmente traumático para a Caixa Econômica Federal, o maior financiador até agora da moradia no Brasil. Durante muitos anos, a Caixa financiou grandes conjuntos habitacionais em áreas que, por falta de infra-estrutura, foram se degradando. Hoje, ela se retirou completamente dessa possibilidade.

Pelo sistema de autofinanciamento, as cooperativas habitacionais dependem única e exclusivamente dos recursos de seus associados. Nenhum centavo vem de governo. E cada projeto – pelo menos na Coophab – tem suas contas em separado, não se misturando com os de outros conjuntos habitacionais em construção.

Regras

Cada associado já sabe que não pode atrasar suas mensalidades por dois meses consecutivos ou três meses alternados. Caso isso ocorra, ele será desligado do plano, recebendo tudo de volta da maneira como pagou – mensalmente. Isso, explica Edval Martins, diretor administrativo da cooperativa, “porque seria injusto demais para com os outros associados que pagam em dia e sofrem com a inadimplência de outros”.

Quem se desliga deve comunicar imediatamente essa decisão à administração cooperativa, pois do contrário as mensalidades continuarão sendo geradas todos os meses até ficarem difíceis de resgatar à vista. Não é um artifício da cooperativa para se dar bem, mas, como explica seu diretor administrativo, é muito complicado administrar as inadimplências de 5 mil sócios. Se ele atrasou, digamos, quatro meses de mensalidades e depois pediu a reintegração no programa – após a análise do pedido – terá que resgatar de uma só vez o saldo devedor. Sem jeitinho brasileiro. São regras que cobram responsabilidade por oferecer vantagens que todos desejam: prestações baixas e nenhuma análise cadastral para ingresso nos grupos.

Acontece de muitos sócios resolverem trocar o programa de casas por um de apartamento da cooperativa. Nesse caso, são aconselhados a transferirem suas parcelas para outra pessoa, deslocando o que ele já pagou para o novo programa. “Quando isso acontece não há nenhuma perda para qualquer associado”, raciocina Edval.

Depois de quitar suas mensalidades, que são baixíssimas em relação ao mercado de imóveis do mesmo padrão, o associado continua depositando um pequeno percentual para ajudar aqueles que ainda não receberam sua casa ou apartamento. Assim, o cronograma de obras é maleável e a cada assembléia – realizada periodicamente – ninguém  da cooperativa fica corado quando vai explicar um atraso de obra. Vai logo apresentando uma relação de pessoas que não estão pagando em dia e pronto.

Com isso, a fila anda, mais gente entra e o dinheiro repassado mensalmente à construtora terceirizada nunca deixa de pingar. Há casos em que a Cooperativa se desentende com a construtora que se desliga do projeto. Edval diz que não há problema porque a obra continua de onde parou – com outra construtora.

O custo dos imóveis varia hoje para o associado entre 30 a 50 mil reais e é de um padrão infinitamente melhor que aquelas casas populares do BNH. Têm até três quartos e um valor agregado que é o melhor de tudo: áreas comuns com toda a infra-estrutura feita pelo dinheiro dos cooperados, inclusive benfeitorias que não seriam de responsabilidade da cooperativa, como é o caso de um posto de saúde entregue em comodato para a administração pública em Parnarimim.

O reajuste dos imóveis em construção é feito com base no INCC – Índice Nacional da Construção Civil – e não mais pelo INPC – Índice Nacional dos Preços ao Consumidor. Nas prestações já estão incluídas as taxas adicionais e aí aparece outro implorante atrativo do negócio: ao ocupar o imóvel, o cooperado não pagará um condomínio variando entre 70 e 90 reais.

Tudo isso vem fazendo com que especuladores também baixem nas cooperativas, adquirindo três ou quatro casas para investir. Em geral, diz Edval Martins, quem adquire uma casa por 70 mil reais não sairá com um retorno menor a 100% desse valor. Muitos preferem alugar por um valor médio de 500 reais por mês. Há também quem não compre para essa finalidade, mas com a intenção de presentear um filho que vai casar.

O problema da cooperativa agora é aumentar seu poder de investimento. O caminho é captar  recursos em instituições bancárias, aproveitando a maior oferta de crédito. Só com mais dinheiro será possível vencer o desafio de atender à demanda reprimida, oferecendo condições competitivas dentro do segmento que busca a cooperativa.

Um problema no caminho é a obtenção de áreas grandes que comportem as dimensões dos empreendimentos de casas da Coophab. Existem donos de lotes que buscam vantagens na hora de comercializar sua propriedade, vislumbrando lucros acima do mercado. Esses casos, quando aparecem, acabam rendendo pequenas novelas jurídicas, exigindo paciência por parte da cooperativa. Injetar mais dinheiro além do captado junto ao cooperado pode resolver muitos impasses.

Jaime Calado / falando de cooperativa habitacional

Infra-estrutura

“Antes de qualquer coisa é preciso colocar um olhar sobre a Via Metropolitana, uma que a ponte Forte-Redinha já existe e vai melhorar muito a qualidade da circulação de veículos. O projeto vai substituir trens velhos de 200 toneladas por VLC – Veículos Leves sobre Trilhos, com 28 toneladas. A Idéia já está bastante avançada e deve beneficiar milhares de pessoas. Há um grupo trabalhando no assunto com a simpatia da CBTU – Companhia Brasileira de Trens Urbanos – o que é muito importante. Agora, trabalha-se para expandir essa rede até cidades como São Gonçalo, Macaíba, Parnamirim, São José do Mipibu, Monte Alegre – isso está sendo feito agora. O importante é a decisão política de fazer. Sem um transporte de qualidade não há qualidade de vida. São 56 km entre Cearamirim e Natal, passando pela Zona Norte, até a Ribeira”.

Expansão

“Bem, esta não ficará restrita à região metropolitana. Vai se expandir com uma velocidade maior até Touros e, para o Sul, até a fronteira da Paraíba, principalmente no litoral. A carência é grande em Mossoró em outras cidades do Estado. Em Natal, se não fossem os Inocoops, a cidade teria outra cara. As cooperativas de autofinanciamento no Brasul surgiram justamente com o fechamento do BNH, entre elas a nossa, que é um das quatro maiores do Brasil. Mas agora a Confederação das Cooperativas Habitacionais está preparando suas associadas para mais um salto – que é uma nova etapa de financiamento, tendo em vista que existem muito recursos disponíveis tanto na Caixa Econômica como nos Bancos particulares. O Bradesco é um caso – de 200 milhões investidos por ano, este ano está aportando 3 bilhões em financiamento imobiliário no Brasil. Inclusive, numa palestra recente, um dos seus executivos desafiou os empresários locais a apresentar o empreendimento do tamanho que fosse e o Banco financiaria. Basta ver que o Bradesco está financiando 14 mil casas para os empregados da Companhia Vale do Rio Doce”.

Recursos

“Veja o seguinte, 60% do dinheiro da poupança deve ser investido por lei em habitação e, devo dizer, passou-se 20 anos sem se investir nisso. Há o dinheiro dos consórcios, que não existia antigamente. Tem dinheiro do FAT – Fundo de Assistência ao Trabalhador. Portanto, temos hoje um aporte muito grande de recursos. Nossa maior dificuldade é na fase de produção – na compra do terreno e construção dos imóveis. Há ainda muita burocracia por parte dos bancos, já que muitos deles passaram muito tempo sem financiar para a habitação. E, com certa razão, exibem certa prudência em abrir esses financiamentos. Mas eu acredito que logo isso será resolvido e teremos um boom imobiliário nesses próximos cinco anos. Até porque a demanda é grande no Brasil – 8 milhões de moradias. Trata-se de uma tarefa fantástica”.

Bolha imobiliária

“Temo uma bolha que inflaciona terrenos. Nesse momento estamos vivendo isso, realmente. Não sei se é uma bolha porque as pessoas têm um entendimento muito peculiar sobre essa expressão. Eu acredito que vivemos um boom que vai se prolongar por mais cinco anos. Porque existe uma demanda tanto interna quanto externa. Tem muita gente de outros estados e países também vindo morar em Natal por causa das nossas vantagens comparativas conhecidas, como a qualidade da nossa água, do ar e da população que é muita receptiva. Nos faltava apenas uma solução consistente na questão do transporte e isso começará a ser resolvido com a Via Metropolitana. E acredito que o metrô de superfície também não será problema já que a tecnologia escolhida pela CBTU é relativamente barata e rápida.

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