Discussões de condomínio na Justiça

Publicação: 2019-12-15 00:00:00
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Gleydson Oliveira
Advogado, mestre e doutor em Direito pela PUC/SP e professor da Graduação e Mestrado da UFRN
gleydson@aaol.adv.br

Com o processo crescente de urbanização ocorrido ao longo do século XX, e o surgimento do problema da insegurança pública, houve o desenvolvimento e a consequente expansão do Condomínio. O condomínio implica a sujeição de uma coisa (bem móvel ou imóvel) à propriedade simultânea e concorrente de mais de uma pessoa; isto é, os condôminos, que são co-proprietários, têm o direito de exercerem, ao mesmo tempo, as faculdades de uso, fruição, disposição e poder de reaver o bem.

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Com a expansão dos condomínios edilícios (condomínios de lotes e de apartamentos) - em que o condômino exerce propriedade exclusiva sobre área privativa e exerce propriedade concorrente sobre a área comum – naturalmente surgiram questionamentos, cujas respostas já foram dadas pelo Superior Tribunal de Justiça e devem surgir de orientação. Com efeito, um dos aspectos relevantes deste tema é a constatação de que as obrigações quanto às despesas condominiais têm natureza “propter rem”, isto é, o débito decorre do bem, de modo que o imóvel responde pela dívida, independentemente de quem seja o seu proprietário.

Embora o bem imóvel de família seja impenhorável, é possível a penhora deste para assegurar o pagamento de dívidas oriundas de despesas condominiais do próprio bem, e que, apesar de a penhora assegurar ao credor o direito de preferência para satisfazer o crédito com o produto da venda do bem, havendo concurso singular de credores (mais de uma execução sobre o mesmo bem), o crédito oriundo das despesas condominiais tem preferência sobre o crédito hipotecário e os demais, salvo os alimentares. Pelo mesmo motivo, os compradores de imóveis respondem pelos débitos condominiais anteriores à aquisição, de modo que, por ocasião da compra do imóvel, deve ser colhida a informação do imóvel perante o condomínio.

O condômino, que é o proprietário do bem imóvel gerador de débitos condominiais, pode ter o seu bem penhorado em cobrança movida pelo condomínio contra o locatário ou promitente comprador. Esse raciocínio da obrigação “propter rem” não se aplica, quando a compra ocorrer em arrematação judicial (venda realizada em processo judicial), eis que o arrematante/comprador na hasta pública somente responde pelo saldo remanescente do débito condominial se contar do edital a informação referente ao débito existente, por se tratar de uma aquisição originária, assim como é indevida a inclusão do arrematante de bem imóvel na execução de despesas condominiais.

Igualmente, no caso de bem alienado fiduciariamente, a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, a partir da sua imissão na posse. Antes da consolidação da propriedade, a responsabilidade é exclusiva do devedor fiduciante. Em princípio, as despesas condominiais devem recair sobre o condômino, cujo imóvel está à sua disposição para uso, gozo e fruição, de modo que o condômino, que é quem tem o poder de usufruir e fruir do bem, obriga-se a pagar pelas despesas condominiais.

Dúvidas há, no entanto, quando o condômino celebra contrato de promessa de compra e venda não levado a registro. Entende-se que, em tal caso, a responsabilidade pelo pagamento será daquele que tem o atributo de uso e de fruição do bem, podendo recair tanto sobre o promitente vendedor (condômino) como sobre o promitente comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. O prazo para que o condomínio ingresse contra o condômino com a cobrança de taxas condominiais é de cinco anos, por se tratar de cobrança fundada em documento particular. Na mencionada cobrança movida pelo condomínio, incluem-se as obrigações vencidas e as vincendas até o cumprimento integral da obrigação no curso do processo.

A convenção de condomínio, cuja aprovação pressupõe a adesão de 2/3 dos condôminos, é eficaz, ainda que sem registro, para regular as relações entre os condôminos. Pelo princípio da publicidade, o registro da convenção de condomínio somente tem importância para dar ciência do seu teor a terceiros estranhos aos condôminos. É ilícita a disposição em convenção de condomínio que proíbe a utilização de áreas comuns do condomínio por condômino inadimplente como medida coercitiva para obrigar o adimplemento das taxas condominiais, em virtude de a lei não prever tal hipótese como medida atípica e por ser uma medida desproporcional de cobrança.

Em princípio, o critério para a fixação do rateio das contribuições condominiais é a fração ideal de cada unidade, mas se admite disposição em contrário; ou seja, a convenção pode fixar o rateio das despesas condominiais de maneira diversa da fração ideal pertencente a cada unidade. De outro lado, a loja térrea, com acesso próprio à via pública, não deve concorrer com os gastos relacionados a serviços que não lhe sejam úteis, salvo disposição em contrário.

A cobrança pelo fornecimento de água aos condôminos, em que o consumo total de água é medido por um único hidrômetro, deve se dar pelo consumo real aferido, não sendo lícita a cobrança de tarifa da água no valor mínimo multiplicado pelo número de economias existentes no imóvel. É ilegal a restrição genérica contida em convenção que proíbe a criação e guarda de animais de quaisquer espécies em unidades autônomas, porque, em relação às áreas privativas, o condômino tem direito exclusivo de uso e de fruição. Em outra direção, é lícito a norma da convenção restringir a permanência de animais causadores de incômodos aos demais moradores nas áreas comuns. É lícita a previsão na norma condominial da responsabilidade do condômino por dano praticado por terceiro ocupante da sua unidade. Em princípio, havendo decisão em assembleia, é lícito o uso exclusivo de partes comuns, concorrendo o condômino com as despesas a elas correspondentes. Não existe direito de preferência na compra e venda de imóveis em condomínio edilício, por ausência de previsão legal. No caso de descumprimento reiterado do dever de contribuir para as despesas do condomínio, pode ser aplicada a multa sancionatória em razão de comportamento “antissocial” ou “nocivo”, além da aplicação da multa moratória, devendo ser assegurado o prévio contraditório.

A legislação aplicável entre os condôminos e o condomínio é, primordialmente, o Código Civil e, em caráter supletivo, a convenção de condomínio, não havendo que se cogitar de aplicação do Código do Consumidor, porque as relações têm cunho associativo. Em relação ao IPTU, tem-se que sobre as áreas privativas cada um dos condôminos responde por sua fração ideal, e sobre as áreas comuns deve haver o rateio entre os condôminos, descabendo cogitar de responsabilidade do condomínio do IPTU incidente sobre as áreas comuns. Em relação a despesas, as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram, porque ninguém pode ser compelido a associar-se ou a permanecer associado.

Os condôminos têm direito a ter acesso aos documentos e as informações do condomínio e, em caso de recusa, quem responde judicialmente perante o pedido de exibição ou de prestação de contas é a pessoa do síndico e não a do condomínio. Por fim, encontra-se pendente de discussão a legalidade, ou não, de regra em convenção ou em assembleia  que proíba o condômino de se valer de aplicativos para fins de locação temporária a terceiros, envolvendo a matéria o conflito dos atributos da propriedade versus a autonomia privada/poder normativo da convenção condominial.


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