Cláudio Oliveira
Repórter
A partir de 2022 passa a vigorar o novo Plano Diretor de Natal, legislação aprovada pela Câmara Municipal no último dia 23 de dezembro, depois de quatro anos de intensos debates em oficinas por toda a cidade, conferências e audiências públicas, que culminaram num projeto cuja expectativa é garantir a ocupação e ordenamento urbano de forma equilibrada e sustentável, mas que garanta a chegada de novos empreendimentos.
As mudanças estão diretamente relacionadas à autorização para se construir mais na cidade. Neste sentido, toda a orla da da capital deve sofrer novas intervenções, assim como toda a cidade que passa a ser zona adensável, com exceção daquelas protegidas por leis específicas. Dessa forma, estão mantidas as dez Zonas de Proteção Ambiental, mas agora, todas regulamentadas.
Espera-se também que o novo regramento aumente o adensamento nos eixos estruturantes, que são as principais vias de mobilidade, por toda a cidade e não apenas em bairros específicos. O Plano reconheceu 40 eixos, cortando diferentes bairros em todas as regiões administrativas. Prédios de até 140 metros poderão ser erguidos em locais que tenham capacidade de suportá-los, mas a adoção de conceitos arquitetônicos mais modernos, já adotados em grandes capitais, deverão integrar pedestres e edificações.
Seguindo a visão de fazer uma cidade para pessoas, o Plano estimula novos instrumentos urbanísticos, como a fruição pública com empreendimentos que permitam a ligação entre área privada do empreendimento com os logradouros públicos e as fachadas ativas, que são construções com fachadas de vidros, cercas verdes e outros elementos que não sejam o muros tradicionais que isolam os espaços.
Haverá espigões à beira mar de Ponta Negra que vão encobrir a praia e a vista do Morro do Careca?
Não, jamais! Mantem-se o mesmo regramento de gabarito nas ZETs (Zonas Especiais de Interesse Turístico) 1 e 2 (Ponta Negra e Via Costeira). O fim da área non edificand limita o gabarito da da Avenida Roberto Freire para baixo.
A vista da Avenida Getúlio Vargas para as praias dos Artistas/Meio/Forte ficará inviável?
Não, mas mudou a referência que passará a ser apenas do Forte dos Reis Magos. Se ver o Forte da Avenida, certamente verá muito da praia ainda, contudo, a única referência é o Forte.
O Plano Diretor sozinho já garante construções na Via Costeira?
Os terrenos da Via Costeira, estão sob a gestão do governo do Estado. O Plano Diretor de Natal não entra em questões fundiárias, mas apenas no regramento urbanístico, que é aquilo que pode e deve ser a construção e o uso no lado oposto ao Parque das Dunas. Se o empreendedor tem contrato em vigência com o Estado, dentro do tempo para construir, se perdeu direito de construir, não cabe ao Município. Na hora do licenciamento ele precisará apresentar a questão fundiária. Se tiver ok, poderá ser aprovado. A relação das concessões é com o Governo do Estado.
Já poderão construir prédios de 140 metros em qualquer parte da cidade, como no entorno do Parque das Dunas e na zona Norte?
Em qualquer área adensável, sim. Isso exclui ZPAs (Zonas de Proteção Ambiental), AEIS (Áreas Especiais de Interesse Social), AEITPs (Áreas Especiais de Interesse Turístico e Paisagístico), Áreas de interesse histórico e cultural e todas as áreas de Proteção e Unidades de Conservação. Porém, deve-se obedecer critérios, como o coeficiente de aproveitamento, recuos, taxa de ocupação e de permeabilização e a capacidade da bacia de esgotamento, que já está inserida nos coeficientes de aproveitamento.
Poderá construir nas ZPAs, comprometendo recursos naturais, como rios, mananciais, dunas, matas?
Não. Somente nas áreas de uso restrito e, mesmo assim, com grande rigor urbanístico. Mantem- se um terço da cidade com Zonas de Proteção Ambiental.
Os moradores das AEIs não conseguirão mais residir nessas áreas devido à especulação imobiliária que o novo Plano Diretor incentiva nesses locais?
Não. As mais de 70 AEIS foram mantidas. Não houve mudança nas regras, com exceção de algumas ruas com predominância comercial ou com padrão econômico mais elevado.
Haverá uma mudança significativa na paisagem urbana da cidade com novas edificações já nos próximos três anos?
Impossível. Um processo de licenciamento demora entre 4 a 8 meses. Uma edificação mais 3 a 4 anos. Certamente nos próximos 4 anos teremos projetos. As mudanças principais só devem começar a ocorrer próximo dos 5 anos, a partir da sanção do Novo Plano Diretor.
Orla:
Antes: O uso é exclusivo para equipamentos turísticos.
Depois: O uso passa a ser misto em toda a região costeira, sendo permitidas edificações que obedeçam os respectivos gabaritos.
Área Não Edificante:
Antes: Proibida qualquer edificação definitiva nas nove quadras de lotes distribuídos na margem esquerda da Avenida Engenheiro Roberto Freire, apenas atividades de caráter temporário e de vocação natural da região, que é o turismo.
Depois: Fica extinta a área não edificante podendo receber construções até a altura da calçada da Avenida Roberto Freire, garantindo a preservação dos aspectos cênico-paisagísticos.
Via Costeira
Antes: Construções são liberadas para lote mínimo é 20 mil m² e taxa de ocupação de 40%, ou seja, viabiliza apenas grandes empreendimentos.
Depois: Lote mínimo é reduzido para 2 mil m², viabilizando empreendimentos menores e de uso misto (residencial/comercial/serviços), garantindo obrigatoriamente o acesso à praia.
Praia do Meio
Antes: Permitidas edificações de até 7,5 metros de gabarito, o que garante a vista da praia e do Forte dos Reis Magos a partir da Avenida Getúlio Vargas, em Petrópolis, com base no “cone de visão” e evitando o sombreamento da praia.
Depois: Verticalização está liberada com aumento gradativo do gabarito, começando em 21 metros na primeira quadra, 27 na segunda e 60 metros a partir da terceira. Referência para vista partir da Avenida Getúlio Vargas passa a ser somente o Forte dos Reis Magos.
Redinha
Antes: Permitidas edificações de até 7,5 metros de gabarito
Depois: Poderá verticalizar na Redinha com prédios de até 30 metros em toda a área.
Coeficientes e Gabaritos
Antes: Definidos por bairros, o coeficiente de aproveitamento (quantidade em m² de área construída máxima computável) varia de 1.2 a 3.5 na zona adensável com gabarito máximo de 90 metros.
Depois: Coeficiente de aproveitamento vai de 1.5 até 5.0 na zona adensável, incentivando o adensamento pelos eixos de mobilidade com aumento de 50% do coeficiente de aproveitamento na 1° quadra e 25% na 2°. O gabarito máximo passa para 140 metros, inclusive no entorno do Parque das Dunas (conjunto dos professores, Mirassol, Potilandia, Nova descoberta, Lagoa Nova), além do incentivo ao potencial construtivo dos bairros Cidade Alta e Ribeira, marcados na área de requalificação urbana, com vistas à revitalização do Centro Histórico.
ZPAs
Antes: Ocupam um terço do território do município. As ZPAs 6, 7, 8, 9 e 10 não estão regulamentadas e nada pode ser construído nelas, apesar de sofrerem invasões.
Depois: Continuam ocupando um terço do território do município. As ZPAs de 7 a 10 ficam regulamentadas, podendo haver licenciamento nas subzonas de Uso Restrito dessas ZPAs. Na ZPA 1 há uma mudança de uso em uma pequena área que deixa de ser de conservação para uso restrito, ou seja, é permitido algum tipo de construção. A ZAP 6 vira Área Especial Militar (na prática muda apenas o nome, pois já há a conservação pelos Militares, segundo a Semurb)
Outorga Onerosa
Antes: Na fórmula para definir o valor da outorga, o Coeficiente de correção variável em função da tipologia da edificação (K) é 0,04.
Depois: O coeficiente K muda para 0,065 nos bairros mais carentes, 0,075 nos bairros de renda média e 0,085 nos bairros de maior poder aquisitivo, chegando a um acréscimo de mais de 50%, quase 100% e mais de 100%, respectivamente, na arrecadação da outorga. Além disso, a estimula o interesse de empreendedores nos bairros mais carente.
