Boa parte dos condomínios do País conta, atualmente, com infraestrutura completa de lazer: piscinas, quadras, salão de festas, playgrounds, sala de jogos, academia. A utilização desses espaços é direito de todos os moradores,sejam eles proprietários ou locatários. Porém, o assunto torna-se complexo quando o uso é feito por visitantes. O advogado de Direito Imobiliário e diretor do escritório MRW Advogados, em São Paulo, Michel Rosenthal Wagner, esclarece que o Código Civil estabelece que as áreas e os equipamentos comuns devem ser utilizados somente por condôminos; todavia, é possível expandir o uso para visitantes de acordo com a Convenção do empreendimento.
“Todo condomínio possui regras internas que são acordadas com os moradores em assembleias, e essas regras devem respeitar a hierarquia das leis. Assim, considerando que o Código Civil não regra a matéria na especificidade, e se a Convenção não proibir, é possível regular o uso das áreas comuns, permitindo, via Regimento Interno, que visitantes utilizem, dentro dos limites, as áreas determinadas para condôminos, dentre outros benefícios”, lembra o advogado.
A garagem é outro ponto que pode gerar dúvidas. Isso porque, de acordo com Rosenthal, trata-se de uma área comum, mas os espaços delimitados para cada unidade do empreendimento são de uso privativo. Por conta disso, cabe a cada morador utilizar sua vaga da melhor forma, sem prejudicar as áreas exclusivas dos demais condôminos.
Se, por um lado, é possível acordar em assembleias o compartilhamento das áreas comuns com visitantes, por outro é necessário bom senso ao receber amigos ou familiares. O artigo 1.335 do Código Civil garante aos condôminos a disponibilização desses ambientes para o fim a que se destinam, contanto que não excluam a destinação dos outros moradores, sejam proprietários ou locatários. “Para exercer sua função social, os espaços comuns precisam ser bem utilizados por todos aqueles que fazem parte da comunidade condominial”, diz o advogado.
Segundo consta no artigo 1.348 do Código Civil, é dever do síndico cumprir e fazer com que sejam cumpridas as normas previstas na Convenção do condomínio. A harmonia da comunidade passa pelo respeito ao indivíduo e ao coletivo.
De acordo com Iraê Azevedo, diretor da Campo Belo Administradora de Condomínios, a utilização dos espaços comuns por quem está apenas de passagem é, de fato, o problema mais recorrente. “Isso acontece, geralmente, quando os condôminos utilizam o salão de festas e os convidados usufruem de outras áreas, como quadras e piscinas.” O diretor reforça: os moradores devem estar atentos e informados da possibilidade ou não desses ambientes serem utilizados por visitantes.
Ainda que os acessos sejam liberados para pessoas de fora, alguns conflitos são de praxe para quem vive em comunidade. Para Azevedo, o melhor caminho para a resolução é o diálogo entre o síndico ou a administradora do condomínio com o responsável pelo imóvel, relembrando os principais pontos da legislação interna e suas penalidades. “Sempre recomendamos a presença de algum membro do conselho consultivo nessas conversas. Além disso, deve-se interferir uma única vez no mesmo conflito. Se a questão envolve um casal, não se deve intervir”, pondera.
Barulho, trânsito e a presença de animais dos visitantes são outras questões comuns dos condôminos. Novamente, o Regimento é que pauta os limites, direitos e deveres dos moradores. Por meio do diálogo transparente e participativo, o diretor também recomenda que o síndico seja atuante e rápido quanto às solicitações dos moradores. Outro ponto de atenção é não esquecer de oficializar essas demandas, que devem sempre ser por escrito. [Fonte: Revista Secovi/SP]
