Muitas lições podem ser tiradas do movimento do mercado de imóveis no último ano, assim como novas oportunidades surgiram. A primeira lição é que todos os agentes desse setor – bancos, construtoras, corretores e/ou compradores – estão mais seletivos. Seja para oferecer crédito, na decisão de ofertar novos produtos ou nas condições de negociação do próprio imóvel. É, digamos assim, uma boa consequência da crise, pois o mercado se torna mais maduro e ganha as condições de avançar de maneira mais sustentável.
Sempre há mais de uma forma de ver o mesmo cenário. Se quisermos enfatizar o copo meio vazio, olharemos apenas para a queda de faturamento das construtoras, dívidas, grandes estoques, trabalhadores sem emprego e distratos (jargão do setor para a devolução do imóvel em caso de impossibilidade de pagamento, rescisão contratual).
Por outro lado, o copo meio cheio, ou a luz no fim do túnel, é que os preços estão mais atrativos, o que momentaneamente é bom para o comprador. Mas, evidentemente, é uma situação que não deve durar muito, pois em breve a procura por imóveis voltará a ser maior que a sua oferta, pressionando novamente os preços para cima, aumentando o faturamento das construtoras e elas apostarão em novos projetos, contratarão novos trabalhadores e, enfim, um novo ciclo econômico será iniciado. Não é interessante que compradores potenciais percam a partida desse trem.
Outro aspecto que reforça a noção de que os preços poderão subir no médio prazo é o demográfico. A cada ano, novas famílias são formadas e o deficit habitacional no Rio Grande do Norte é de aproximadamente 140 mil moradias, segundo dados oficiais do Estado. Embora a maior parte desse deficit seja entre famílias com renda até R$ 1.600 (80 mil casas), faltam também imóveis para as pessoas mais ricas.
No período de 12 meses, entre julho de 2015/julho de 2016, os imóveis ficaram mais baratos, de acordo com o levantamento feito pela FipeZap em 20 cidades do país. Embora Natal não esteja incluída na pesquisa, agentes do setor confirmam a verificação do mesmo comportamento dos preços aqui. O valor dos imóveis anunciados para a venda caiu 0,09%, informa a pesquisa.
Um imóvel que era vendido a R$ 300 mil, hoje sai por R$ 299.730. À primeira vista, parece uma diferença mínima. Porém, o cálculo feito deve levar em consideração que o nível geral de preços subiu 8,9% no últimos 12 meses (IPCA), ou seja, o preço está sensivelmente descontado.
Ou seja, já seria um bom desconto para imóveis negociados pelo patamar em questão. Mas esse é o valor anunciado. Na prática, no momento em que realmente se bate o martelo da negociação, os descontos têm sido maiores. Foi o ocorrido no primeiro semestre com a construtora Ecocil, que não abriu mão de derrubar significativamente suas margens de lucro para evitar altos custos de manutenção do imóvel em estoque.
Por outro lado, na determinação de enfrentar a crise e continuar com dinheiro para tocar a empresa sem maiores sobressaltos, a Ecocil bateu todos os recordes de vendas nos primeiros seis meses do ano e, de certo modo, a quantidade vendida de de unidades eliminou o potencial prejuízo. “Eu não vou conseguir produzir novos empreendimentos pelo preço que estou vendendo hoje”, diz Silvio Bezerra, diretor da Ecocil.
Portanto, a principal notícia é que, assim como a Ecocil, todo o mercado se dispôs a vender com descontos bem maiores, compensando até a taxa de juros mais alta nos últimos meses. O mercado de imobiliário é muito de nicho, é preciso aproveitar a oportunidade.
O importante para quem está se preparando para comprar é sempre dar uma entrada mais alta que puder. Mas também não adianta zerar as reservas financeiras porque se acontecer algum imprevisto, a pessoa terá de fazer um empréstimo para cobrir o rombo e e esse crédito será mais caro. Outra oportunidade é tendência do dinheiro ficar mais barato, em um momento que espera-se do atual governo um declínio da taxa básica de juros, a Selic. Se isso acontecer, mesmo quem contratou uma um empréstimo recentemente poderá realizar a troca da dívida com outro banco que pratica taxas mais baratas.
O diretor do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci), Waldemir Bezerra, diz que passamos por uma crise econômica severa mas motivada pela política. “Tanto tivemos uma baixa de corretores como novas pessoas se inscreveram no Creci. Pensei que a crise fosse ter efeitos maiores. Ela afetou os negócios mas não tanto. Eu pensava que ia afetar mais”. Bezerra diz ver uma tendência, por enquanto, das pessoas não assumirem compromissos de longo prazo, mas acredita que o otimismo irá voltar.
“Somos um povo que se deprime com muita facilidade, mas reage das mesma forma, euforicamente. Vejo o país com um novo otimismo. Os investimentos internacionais estão acontecendo, temos uma boa taxa de retorno e o país está voltando a ganhar credibilidade”, opina.
Ele viaja agora, em outubro, para o Salão Imobiliário de Lisboa e em novembro para os Estados Unidos. “Será um bom termômetro para perceber como está o sentimento dos estrangeiros em relação ao Brasil”, adianta. Bezerra conclui observando que “as possibilidades são inúmeras” e já tivemos crises mais sérias, além de convivermos com falta de crédito. “Então penso que a retomada virá pouco pouco”, arremata.
Projetos voltam a aparecer
Um sinal de que as coisas estão melhorando é a contratação de serviços publicitários para a divulgação de projetos. O diretor da Armação Propaganda, Jener Tinôco, comemora o pré-lançamento do condomínio “Jardim das Águas”, na Lagoa do Bonfim, tocado pela Ativitá Empreendimentos, uma nova empresa fruto da união dos empresários Márcio Borges e René Luís. Outro projeto da mesma empresa, prevendo aproximadamente 1.100 lotes será lançado em outubro, na estrada de Macaíba para São Gonçalo do Amarante.
“O mercado está começando a sinalizar a perspectiva de bons negócios”, fala Tinôco, que nas construtoras e imobiliárias a maior fatia do portfolio de clientes de sua agência.
E mais projetos devem surgir em breve. A Constel vai lançar um empreendimento com a BR Brokers, na rua Abdon Nunes, Tirol. A Ecocil deverá lançar um grande condomínio na Zona Norte perto do trevo que liga a BR-406 a Extremoz. Além de outro empreendimento gigante, um bairro planejado, em Emaús. A Cyrela estuda a possibilidade de lançar um imóvel na avenida Maria Lacerda, em Nova Parnamirim, a S Dantas projeta um edifício de alto padrão, o Edson Jovino, no Tirol. Ou seja, o setor não parou, apenas reduziu a marcha como toda a economia brasileira. “Como uma necessidade do próprio mercado, o empresariado voltou a investir. E tem mais, os negócios pararam, mas quem fez alguma coisa conseguiu obter bons resultados”, atesta o publicitário.
Um aspecto comum entre os empresários ouvidos para o caderno Imóveis foi a definição do impeachment da presidente Dilma Rousseff. Não exatamente por uma preferência político-partidária mas porque a sensação de insegurança no ambiente de negócios estava insustentável. O que o empresário quer são boas condições de investir e trabalhar, independente de que esteja ocupando o poder.
Oferta diminui a cada mês
A pesquisa mais recente do Sindicato da Indústria de Construção Civil (Sinduscon-RN) sobre o mercado, o Índice de Velocidade de Vendas (IVV), mostrou uma relativa estabilidade em julho. Ficou em 6,12%, após uma variação de 6,32% em junho. “Na média, ele fica aproximadamente em 5,5% ao mês”, fala a vice- presidente do Sinduscon, Larissa Dantas.
O IVV monitora a comercialização de imóveis e avaliar o desempenho do mercado imobiliário em determinado local e período de tempo. O índice representa a relação entre a oferta e a venda de imóveis.
O dado mais importante nos últimos 12 meses é a diminuição, mês a mês, da oferta de imóveis novos para vender, ou seja, o estoque. Em julho, ele contava com 2.598 unidades, uma queda 43,89% frente o estoque de julho de 2015, quando 4.631 imóveis novos estavam à venda. No caso, são contabilizados os empreendimentos em todas as suas fases: desde a planta até o concluído.
Areia Preta continua sendo o bairro com o metro quadrado mais caro da cidade. Em julho, seu preço estava em R$ 7021,10, seguido por Petrópolis (R$ 6.250,81), Tirol (R$ 6.038,37) e Capim Macio (R$ 5.382,73).
