Modificações no loteamento e o desenvolvimento urbanístico

Publicação: 2020-11-22 00:00:00
O espaço urbano pode ser parcelado, mediante a aprovação de loteamento ou de desmembramento, a teor do art. 2º da Lei 6.766/79. O desmembramento consiste na subdivisão do imóvel em lotes destinados à edificação com aproveitamento do sistema viário existente, de sorte que os particulares podem ter acesso as áreas subdivididas, utilizando-se das vias públicas já existentes. O loteamento consiste na subdivisão do imóvel em lotes destinados à edificação com abertura de novas vias públicas de circulação, de sorte que os particulares somente podem ter acesso às áreas subdivididas com a abertura de novas vias públicas (construção, modificação ou ampliação de ruas). 

Créditos: Alex RégisO desmembramento do espaço urbano considera o aproveitamento do sistema viário existenteO desmembramento do espaço urbano considera o aproveitamento do sistema viário existente


Em todos os municípios brasileiros, o parcelamento normal do solo urbano, especialmente nos grandes espaços, se operou com a implantação de loteamentos, com o surgimento de áreas privativas particulares edificáveis (lotes) e de espaços de vias públicas de circulação (ruas) e de equipamentos urbanos e comunitários. Diante da importância social e jurídica da regulação do espaço urbano, a Lei 6.766/79 exige que o Loteador execute toda a infra-estrutura básica do projeto urbanístico do loteamento, mediante a implantação de equipamentos urbanos consubstanciados em vias de circulação (ruas), esgotamento sanitário, escoamento das águas pluviais, iluminação pública, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar, e a destinação de áreas voltadas a equipamentos urbano e comunitário (educação, cultura, saúde, lazer e similares). 

Por ocasião do registro do loteamento perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, haverá a subdivisão do imóvel em áreas privativas (lotes) pertencentes ao loteador e em áreas que passarão a ser consideradas públicas pertencentes ao Poder Público municipal (vias públicas de circulação, equipamentos urbanos e comunitários, etc). Há casos em que, por razões de ilegalidade na aprovação ou de conveniência dos interesses jurídicos, o loteamento poderá ser modificado ou cancelado. Por exemplo: loteamento registrado que não seu partido urbanístico (lotes e áreas institucionais) implantado, ou loteamento que somente foi implementado parcialmente. 

Os interesses jurídicos envolvidos referem-se ao loteador, ao(s) adquirente(s) de lote(s) e à Prefeitura (desenvolvimento urbanístico). A Lei 6.766/79, em seu art. 23, permite que o registro do loteamento possa ser cancelado nas hipóteses de decisão judicial, de requerimento do loteador, com anuência da Prefeitura, enquanto nenhum dos lotes tenha sido comercializado, e de requerimento conjunto do loteador e dos adquirentes de lotes com a anuência da Prefeitura, e, em seu art. 28, permite a modificação ou cancelamento parcial do loteamento, mediante requerimento do loteador e dos adquirentes de lotes atingidos pela alteração com a aprovação da Prefeitura. Em casos de loteamentos registrados, mas que cujos espaços privativos e públicos não tenham sido efetivamente implantados, discute-se se, havendo acordo do loteador e dos eventuais adquirentes de lotes, a Prefeitura teria a discricionariedade ou o dever em anuir com o pedido de modificação ou cancelamento. 

A propósito, considerando que a atuação do poder público está voltada aos interesses públicos e coletivos, a Prefeitura somente poderá se opor ao pedido de modificação ou de cancelamento do loteamento, se e somente se houver demonstração do inconveniente para o desenvolvimento urbano ou se já tiver sido realizada alguma melhoria urbana ou comunitária relevante nas áreas públicas. 

Em julgado recente (18.08.20), a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, no RMS 60.343-SP, rel. Min. Moura Ribeiro, decidiu que, havendo requerimento do loteador e dos adquirentes de lotes, “a administração pública, segundo a lei, só pode se opor ao cancelamento quando houver comprovado inconveniente para o desenvolvimento urbano ou quando tiver sido realizado algum melhoramento no local”. Havendo o cancelamento do loteamento, impõe-se, automaticamente e como efeito jurídico direto da Lei 6766/79, o retorno da propriedade das áreas públicas em favor do loteador. 

A doação das áreas em favor da Prefeitura, por ocasião do registro do loteamento, é realizada sob a condição resolutiva de serem efetivamente implantados o loteamento e as áreas de vias circulação e de equipamentos urbanos e comunitários. Cancelado o loteamento, sem que haja prejuízo ao desenvolvimento urbano do município, não verificando a causa da doação, desfeito ficará o negócio jurídico consubstanciado na doação (cf. José Afonso da Silva, Direito Urbanístico. São Paulo: Malheiros, 2015, p. 337; e TJRJ, APL 0001328-47.2012.8.19.0031).