Direito & Desenvolvimento
MP 1085 e o princípio da concentração na matrícula do imóvel
Publicado: 00:00:00 - 23/01/2022 Atualizado: 16:30:20 - 22/01/2022
Nas operações imobiliárias, como por exemplo compra e venda, permuta, locação, incorporação imobiliária, financiamento imobiliário, dentre outras -, afigura-se imprescindível a realização de diligência legal tendo por objeto o imóvel, o(s) proprietário(s) e do(s) antecessor(es) proprietário(s), com vistas a identificar as informações e apontamentos que possam eventualmente configurar a perda da higidez da propriedade, a ocorrência de fraude à execução e contra credores, e a existência de dívidas que podem comprometer a validade e/ou eficácia do negócio jurídico.
Alex Régis
 Medida Provisória tornará imprescindível que, após regulamentação a ser realizada pelo CNJ, seja implementado pelos Cartórios de Registro de Imóveis o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos

Medida Provisória tornará imprescindível que, após regulamentação a ser realizada pelo CNJ, seja implementado pelos Cartórios de Registro de Imóveis o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos


A Lei 13.097/2015 passa a consagrar expressamente na legislação nacional o princípio da concentração de atos na matrícula do imóvel, em seu art. 54, ao estabelecer que não poderão ser opostas ao terceiro adquirente de boa-fé as situações jurídicas que não constarem da matrícula do imóvel, inclusive para fins de evicção. Assim, à vista da literalidade da norma jurídica, a demonstração da boa-fé do adquirente deixou de se limitar ao exame da documentação em diligência, passando a ser um dever do credor em efetuar a averbação desta informação na matrícula em que o imóvel tiver o registro para dar ciência a terceiros em geral.

O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento firmado na Súmula 375 de que “o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova da má-fé do terceiro adquirente”, ressalvando-se que a ausência de indicação da penhora ou da ação de execução no registro imobiliário não impede o reconhecimento de fraude à execução, sendo do credor o ônus de provar a má-fé do adquirente. Sendo assim, o prévio registro da informação perante o cartório de registro de imóveis se constitui em providência que dá eficácia a terceiros, gerando presunção absoluta de conhecimento de terceiros, sendo que, de outro lado, a ausência de registro de informação perante o cartório de registro de imóveis não obsta o reconhecimento da fraude à execução, cabendo ao credor comprovar a má-fé do terceiro, isto é, de que o adquirente tinha ciência acerca da pendência do apontamento (REsp 1.863.952, rel. Min. Nancy Andrighi).

Reafirmando os contornos do princípio da segurança jurídica ao adquirente de boa-fé, a Medida Provisória 1.085, de 27 de dezembro de 2021, determina que não serão exigidos para a validade ou a eficácia dos negócios jurídicos ou para a caracterização da boa-fé do adquirente (i) a obtenção prévia de quaisquer documentos ou certidões além daqueles requeridos nos termos do §2º do art. 1º da Lei 7.433/1985 e (ii) a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais. Portanto, em boa hora foi editada a Medida Provisória 1.085, tornando-se imprescindível que, após regulamentação a ser realizada pelo Conselho Nacional de Justiça, seja implementado pelos Cartórios de Registro de Imóveis em geral o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos, com o propósito de modernizar e de simplificar os procedimentos relativos a registros públicos de atos e negócios jurídicos de que tratam as Leis de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) e a de Incorporação Imobiliária (Lei 4.591/1964).

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