“O mercado está maturando”

Publicação: 2010-07-25 00:00:00 | Comentários: 0
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O Natal Shopping passa por um momento de transição. A reforma da praça da alimentação é apenas o início de uma grande reforma que está sendo planejada pelos diretores do empreendimento. Uma ampliação que custará cerca de R$ 60 milhões. Uma mostra desse quantativo é que esse valor é o mesmo dispensado pela Ancar Ivanhoe e BR Malls na compra do shopping. O superintendente do Natal Shopping, Rodrigo Vitali, mostra-se empolgado com a nova fase e é objetivo: o shopping busca o segmento A e B, procurando se solidificar como um premium. “O Natal Shopping é voltado para o público das classes A e B. Isso representa 80% dos nossos clientes. Quando você fala de reposicionamento é fazer disso aqui um shopping premium em todos os aspectos”, analisa Rodrigo Vitali. O projeto de ampliação já está sendo executado e a expectativa é que até 2013 ou 2014 o Natal Shopping esteja com a obra pronta, um serviço que ocupará com o espaço de estacionamento descoberto novas lojas. Em contrapartida, será erguido um prédio garagem para oferecer novas vagas para os veículos. O superintendente confirmou que nessa nova fase o Natal Shopping trará salas de cinema.Com a autoridade de quem já atuou no mercado de lojas nos três shoppings de Natal e está há seis meses no comando do Natal Shopping, Rodrigo Vitali dá uma aula de varejo e mostra um pouco da estratégia do empreendimento para conquistar um seleto público na capital potiguar. O convidado do 3 por 4 de hoje é o superintendente do Natal Shopping, Rodrigo Vitali.

O senhor assumiu o Natal Shopping (há seis meses) em um momento adverso, onde a empresa já não lidera o segmento.

O mercado está em um grande processo de maturação. Natal é uma cidade que cresce bastante, quase 1 milhão de habitantes, e voltar a cidade (ele já foi gerente de lojas C & A em Natal) e ver o quanto isso mudou desde 2008 é muito gratificante. A gente se depara com um desafio muito bacana na área de varejo. Acho que as condições não estão adversas para o Natal Shopping. Ele (o Natal Shopping) vem em um trabalho de reposicionamento ou posicionamento mesmo. Depois que o concorrente inaugurou se criou essa comparação, essa concorrência mais evidente. Antes desse concorrente principal, o Midway, existia uma concorrência mas ela não era tão latente. Isso é muito bom. Para o mercado acho que é fundamental. Se a gente quer crescer precisa ter esses parâmetros. É um desafio muito grande a gente fazer isso rapidamente. O Natal Shopping está passando por um processo de revitalização, uma pequena ampliação que é uma mostra do que a gente tem pela frente, mas eu diria que nos últimos seis meses é só alegria, só notícia boa. Então acredito que para os próximos dois ou três anos, eu estando na função, serei o cara que vai dar o recado do jeito que nosso cliente espera.

O que o Natal Shopping busca hoje?

O Natal Shopping é voltado para o público das classes A e B. Isso representa 80% dos nossos clientes. Quando você fala de reposicionamento é fazer disso aqui um shopping premium em todos os aspectos, seja no aspecto da composição de mix de loja, ou no aspecto de layout arquitetônico, tudo aquilo que diz respeito a um shopping posicionado no cluster premium. Hoje o Ancar Ivanhoe, que faz a gestão do Natal Shopping, ela tem 16 shoppings na sua carteira. Desses, quatro fazem parte desse cluster, se a gente puder usar como parâmetro, temos o Rio Design Leblon e Rio Design Barra, o Porto Alegre Iguatemi e o Natal Shopping. Diria que é a A e B. Aos olhos do cliente, fazendo um português claro, acho que é uma composição de mix adequada, para o público A e B. É difícil você ter loja só A em Natal. Inevitavelmente vamos navegar na classe B com o mix de lojas e o serviço A. Tudo que a gente dirigir de serviço para o consumidor, nossa expectativa  é que ele perceba como A.

O público A e B, a que o senhor se referiu há pouco, também gosta de diversidade. E muitas das lojas do Natal Shopping ele (o consumidor) encontra no Midway, com ainda um diferencial, lá há mais lojas para escolha.

O desafio que a gente tem é o espaço. Nosso shopping é 17 mil metros de área bruta locável, é maior fluxo da cidade. Se você pegar os 20 mil clientes por dia e dividir por 17 mil que é a área de loja, tenho o maior fluxo da cidade. Meu concorrente tem 15% a menos que a gente. Ele tem um fluxo maior, mas ele tem 67 mil metros (de área de loja). Essa é uma conta interessante porque a gente fica pensando como fazer esse reposicionamento em uma área tão pequena. Esse é um desafio. Quando o concorrente fez lá o trabalho de qualificação, e esse é um trabalho inevitável, tem que fazer, ele pegou as melhores operações da gente e levou. Nosso desafio é não fazer isso. É lógico que você vai se deparar no Natal Shopping onde muitas operações de sucesso virão abrir sua segunda loja aqui. Isso, no varejo, em um shopping pequeno, é quase que uma cirurgia, você vai no detalhe. O desafio é trazer para o espaço que a gente tem lojas novas. A gente já tem alguns exemplos, como Farm e Animale, que são operações exclusivas na cidade. E tem novidades que vamos divulgar para o segundo semestre. Na praça da alimentação teremos a primeira operação de batata inglesa, estamos trazendo o Risoto Mix, que será operação exclusiva na cidade, além de apoiar o investidor local. Ou seja, eu tenho que pegar um parceiro como o Pittsburg, que tem uma venda muito interessante no segmento de hamburger, e valorizar ampliando a loja dele e assim por diante. É o equilíbrio, você apostar no operador local, que vai abrir a segunda loja, mas ao mesmo tempo não perder a questão da novidade.

E na infraestrutura do shoppping? O que o senhor trará de ampliação da estrutura?

Hoje temos uma ampliação que é a praça da alimentação. A grande âncora de um shopping como esse está na praça da alimentação. Foi por lá que começou o investimento. São 10 lojas novas. Esse é o primeiro ponto. Depois disso, tem todo o trabalho de revitalização, troca de piso, teto, mobiliário, enfim, parte de acabamento mesmo. Para o futuro teremos uma continuidade das revitalizações, ou seja, preparar o equipamento para uma ampliação. Não adianta ampliar o shopping com ele defasado no pedaço, tem que estar com ele arrumadinho. Nós temos uma ampliação prevista para os próximos anos que vai englobar 30 a 50 satélites (lojas satélites).

O senhor irá ampliar para onde? O espaço não está todo preenchido?

O estacionamento descoberto é a área que a gente tem. O Natal Shopping é limitado porque não pode crescer para os lados porque há casas. Então hoje a gente teria que fazer em primeiro lugar um estacionamento, há limitação, a Prefeitura para aprovar a obra desse tamanho exigirá um número de vagas de estacionamento por loja ou por fluxo de cliente. Essa é uma conta de matemática que hoje a gente não atende. O que vamos fazer é construir um edifício garagem. Dentro desse terreno tem um edifício garagem e toda uma parte de loja e cinema.

Então o cinema voltará ao Natal Shopping?

Na próxima ampliação de lojas teremos cinema.

O senhor trabalha com prazo para essa grande ampliação?

Nossa expectativa é entregar tudo antes da Copa do Brasil. Acredito que em 2013 e 2014 a gente consiga finalizar as obras. O processo de expansão do shopping passa de um estudo de mercado, ou seja, comporta as lojas? Depois que faz o estudo você faz um projeto arquitetônico e ver onde pode ampliar. Depois você tem a questão do business plan, que é que marca, quanto vai pagar de aluguel para ver o cálculo de viabilidade e isso também já está feito. E depois ainda temos que ver o fluxo de caixa, ou seja, quanto o empreendedor vai colocar de dinheiro e em quanto tempo vai receber. E aí aprova. Paralelo a isso dá entrada na documentação com a Prefeitura.

Qual o investimento para essa ampliação?

A conta não está fechada, mas é mais ou menos o valor que a gente aplicou na compra do investimento. Ou seja a gente dobra o aporte. O valor da compra eu não estava aqui, mas foi algo em torno de R$ 60 milhões ou R$ 70 milhões. A ampliação deve ser algo em torno disso. Esse é um número que vai sair do forno e vamos trabalhar para viabilidade. O business plan está pronto.

Esse investimento mostra uma aposta do grupo empresarial no mercado de Natal?

Com certeza. O mercado está maturando. E estamos também falando de dois grandes grupos o Ancar Ivanhoe e o BR Malls que analisaram tudo isso na hora de investir no Natal Shopping.

É o poder aquisitivo da população que traz esse investimento?

Quando você pega a nossa localização, estamos na zona Sul, é impressionante a verticalização dessa região. A quantidade de empreendimento que está subindo chama atenção. Os maiores clientes dos shoppings são as construtoras. A quantidade de empreendimentos sendo lançados dentro do nosso empreendimento mostra que o poder aquisitivo está melhorando.

Até o projeto de ampliação ficar pronto, como será a atuação do Natal Shopping nesse ínterim?

É o trabalho de revitalização e reposicionamento mesmo. A expansão tem que acontecer em paralelo. Não dá para você parar um trabalho e focar em expansão ou vice-versa. Hoje o modus operandi nosso da gestão da nossa administração são os trabalhos de revitalização, composição de mix e qualificação de tudo que tem hoje existente no Natal Shopping. Em paralelo tem uma área da Ancar, que é uma área de desenvolvimento, é uma diretoria, que cuida desse assunto junto comigo e alguns profissionais nos órgãos competentes.

Estacionamento pago não é uma política antipática quando o concorrente oferece gratuito?


Ela (a cobrança do estacionamento) qualifica. O nosso estacionamento são 850 vagas, a gente tem o tempo todo que trabalhar na questão do público alvo do shopping. Nós herdamos o estacionamento pago. Quando a gente comprou o Natal Shopping ele já era assim, não mudamos nada. A questão do reajuste surgiu porque como o valor é pequeno você não faz um reajuste por ano, normalmente, absorve alguns anos de reajuste e repassa lá na frente. Desde setembro de 2004 estávamos com o mesmo valor.

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