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Promitente comprador e direito de voto em condomínio
Publicado: 00:01:00 - 19/06/2022 Atualizado: 10:29:54 - 18/06/2022
Rodrigo Alves Andrade
Advogado

O artigo 1.335, III, do Código Civil estabelece que é direito do condômino votar nas deliberações da assembleia condominial e dela participar, estando quite com suas obrigações. Por sua vez, o art. 1.334, §2º, do referido diploma legislativo, equipara aos proprietários os promitentes compradores e os cessionários de direitos aquisitivos relativos às unidades autônomas. A Lei federal de nº 4.591/64, que dispõe sobre incorporações imobiliárias e condomínios em edificações, também determina que os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades imobiliárias podem votar em assembleias de aprovação da convenção condominial ou de seu regimento interno.  É forçoso reconhecer que a legislação brasileira atribui aos promitentes compradores direitos equiparados aos do proprietário. Dentre esses direitos, encontra-se a legitimidade para participar e votar em assembleias condominiais, ordinárias ou extraordinárias. Para tanto, não é necessária a propriedade do imóvel, a qual somente se adquire com o registro imobiliário da escritura pública ou instrumento equivalente. Basta o contrato de promessa de compra e venda, vinculando o proprietário da respectiva unidade.

A partir disso, tem-se um outro problema, sobre o qual a legislação não dá pistas tão claras, que corresponde a saber em que situações tal direito de voto será conferido ao proprietário ou promitente comprador, uma vez que equiparados. Nesse contexto, a jurisprudência tem entendido que não basta ser promitente comprador para ter assegurado o direito ao voto. É necessário que o promitente comprador tenha sido imitido na posse do imóvel. Tal exigência faz todo o sentido, uma vez que é a outra face do entendimento segundo o qual é com a imissão na posse (ou direito a ela) que o promitente comprador assume as obrigações de pagamento das despesas condominiais (Tema de nº 866 do Superior Tribunal de Justiça). A relação jurídica entre condômino e condomínio exsurge, no caso do promitente comprador, com a imissão (ou direito a ela) na posse do imóvel, a partir do que será responsável pelas despesas condominiais, de um lado, e apresenta direito a participar e votar nas assembleias, de outro. E isso, reitere-se, independe de averbação de contrato no registro imobiliário e muito menos de transferência de propriedade.  

O STJ tem exigido ainda um terceiro requisito para que o promitente comprador possa exercer o direito de voto, qual seja, o de que o condomínio tenha sido cientificado da transação e da imissão da posse do promitente comprador na unidade imobiliária. É o que se dessume de pronunciamento do STJ pelo qual o promissário comprador, a partir da ciência do condomínio acerca do compromisso de compra e venda e da imissão da posse na unidade imobiliária, tem o direito de participar e de votar em assembleia condominial ordinária ou extraordinária (STJ, 3ª Turma, REsp 1918949/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Boas Cueva, por unanimidade, j. 07.12.2021). 

Tudo somado, tem-se que nessas hipóteses o direito a votar na assembleia condominial pode ser exercido, desde que atendidos três requisitos cumulativamente: (i) assuma a posição de promitente comprador da referida unidade imobiliária, sendo dispensável a averbação do contrato na matrícula do imóvel e, evidentemente, a transferência da propriedade; (ii) o promitente comprador tenha sido imitido na posse da unidade imobiliária; e (iii) o condomínio tenha sido cientificado do compromisso de compra e venda e da referida imissão na posse.

Os artigos publicados com assinatura não traduzem, necessariamente, a opinião da TRIBUNA DO NORTE, sendo de responsabilidade total do autor.

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