STF: ITBI só é exigível após transferência efetiva do imóvel

Publicação: 2021-02-28 00:00:00
O Supremo Tribunal Federal, em decisão unânime, sob regime de repercussão geral, reafirmou sua jurisprudência pela qual o imposto de transmissão incidente sobre bens imóveis (ITBI) só é devido a partir da transferência imobiliária, a qual se efetiva mediante registro em cartório. No caso decidido pelo STF, o Município de São Paulo pretendia cobrar imposto de transmissão sobre a cessão de direitos decorrentes de compromisso de compra e venda firmado entre particulares. O Município sustentava que o compromisso de compra e venda é negócio intermediário entre a celebração do compromisso em si (negócio originário) e a venda a um terceiro comprador (negócio posterior), e que o registro em cartório seria irrelevante para a incidência do imposto.

Créditos: DivulgaçãoSupremo reafirmou que é impossível juridicamente a cobrança do ITBI sobre a cessão de direitosSupremo reafirmou que é impossível juridicamente a cobrança do ITBI sobre a cessão de direitos

Na decisão, o STF reafirmou que é impossível juridicamente a cobrança do ITBI sobre a cessão de direitos. Para a incidência do tributo, é necessária a transferência efetiva da propriedade mediante registro em cartório. Com isso, o fato gerador do ITBI não é cessão de direito à aquisição de propriedade imobiliária ou a promessa de compra e venda de bens imóveis. É ilegítima a exigência do ITBI em momento anterior ao registro do título de transferência da propriedade do bem, de modo que a exigência que toma por base a promessa de compra e venda ou cessão de direito à aquisição de propriedade imobiliária se revela indevida. É que isso implicaria considerar constituído o crédito tributário antes da ocorrência do fato imponível do tributo, o que não tem base constitucional.

No Estado do Rio Grande do Norte, após alguns cartórios de registros de imóveis exigirem o ITBI sobre a cessão de direitos, ou promessa de compra e venda, condicionando o seu pagamento para o registro de escritura pública, a Corregedoria Geral de Justiça do TJRN emitiu o Provimento de n° 86/12 para disciplinar a matéria. Segundo o Provimento, a exigência pelos cartórios de registro de imóveis, de prévio recolhimento do ITBI, somente é devida sobre as transações imobiliárias que forem efetivamente registradas, nos moldes do art. 1.245 do Código Civil. No Provimento, determina-se ainda que as transações imobiliárias, ainda que não registradas, devem constar da escritura pública, e ser informadas à Secretária da Receita Federal, através da declaração sobre operações imobiliárias (DOI), sendo que a simples menção na escritura de tais transações não importará na obrigatoriedade do registro das mesmas. O Provimento foi editado pelo então Corregedor-Geral de Justiça, Desembargador Claudio Santos, e se encontra em sintonia com a orientação ora reafirmada pelo Supremo Tribunal Federal.

O STF ressaltou ainda que é imperioso se apresentar tese de repercussão geral sobre a matéria, para fins de se garantir segurança jurídica aos jurisdicionados e prevenir tanto o recebimento de novos recursos extraordinários como a prolação desnecessária de múltiplas decisões sobre idêntica controvérsia. E isso mesmo que a matéria já se encontre pacificada no âmbito da Corte. Em sendo assim, para a Corte, não se poderia ignorar a relevância jurídica da matéria sobre a incidência do ITBI, mesmo com entendimento já consolidado no Tribunal, pelo que seria necessário reafirmar a jurisprudência e fixar tese de repercussão geral sobre o tema.

Para fins de repercussão geral, o STF fixou a seguinte tese: “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”. A matéria foi relatada pelo Presidente do Supremo Tribunal Federal, Ministro Luiz Fux, e a decisão foi tomada de modo unânime no Agravo em Recurso Extraordinário de n° 1294969/SP.