Verticalização é tema em evidência na revisão do Plano Diretor

Publicação: 2019-09-27 00:00:00 | Comentários: 0
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Luiz Henrique Gomes
Repórter

Desde que o prefeito Álvaro Dias começou a apresentar os planos da Prefeitura de Natal para a revisão do Plano Diretor, o tema com maior evidência é a permissão para construir prédios mais altos. O prefeito e parte do setor da construção civil consideram que o desenvolvimento da cidade depende de maior liberdade para verticalizar. A tese, entretanto, é criticada por alguns urbanistas que consideram a verticalização sem restrições um risco para a infraestrutura urbana para a população mais pobre e para o equilíbrio ambiental.

Praia de Areia Preta tem gabarito maior que o da vizinha Praia do Meio, que atualmente limita as construções em prédios de até quatro andares
Praia de Areia Preta tem gabarito maior que o da vizinha Praia do Meio, que atualmente limita as construções em prédios de até quatro andares

Nas legislações municipais de Planos Diretores, a permissão de construção de prédios é regulada por uma série de mecanismos. Os principais são o limite de gabarito (altura máxima dos prédios) e o coeficiente de aproveitamento (quantidade máxima de metros quadrados possíveis de serem construídas dentro de um lote).

No Plano Diretor de Natal de 2007, o coeficiente básico foi estabelecido em 1,2 e o máximo, 3,5. “Esse coeficiente é um controle de adensamento (pessoas morando por hectare) para não haver um colapso na infraestrutura que a cidade possui”, explica o professor Ricardo Moretti, do Departamento de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal do Rio Grande do Norte (UFRN).

A principal referência do coeficiente estabelecido em 2007, segundo Moretti, é o Plano Diretor de Esgotamento de Natal em vigência. As áreas de Natal têm capacidade de atender densidades populacionais que variam de 100 a 200 habitantes por hectare até 2032, segundo a projeção considerada hoje. “Se você tem um bairro acima dessa densidade, a rede vai começar a estourar, o esgoto vai começar a vazar. Gera um problema urbano”, afirma Moretti.

Essa concepção, entretanto, é vista como ultrapassada pelo engenheiro civil Marcus Aguiar, vice-presidente do Sindicato da Indústria de Construção Civil do RN (Sinduscon/RN). “A população cresce, as cidades gastam com infraestrutura. O que precisamos é verticalizar nas áreas onde essa infraestrutura é existente e hoje temos instrumentos que possibilitam verticalizar nessas áreas melhorando a infraestrutura”, argumenta.

Um dos instrumentos citados por Aguiar são as Operações Urbanas Consorciadas, previstas no Estatuto das Cidades de 2001. A operação consiste em melhoria e ampliação de infraestrutura em determinada área de interesse do mercado imobiliário, através de uma Parceria Público-Privada. Na prática, a empresa interessada na área promove a melhoria na infraestrutura para viabilizar o empreendimento particular.

As Operações Urbanas Consorciadas são adotadas em diversas capitais do Brasil, como São Paulo, Fortaleza e Rio de Janeiro. Em áreas que acontecem essas operações são feitas obras de mobilidade urbana, recuperação de lagoas e espaços de convivência. Entretanto, a rede de esgotamento sanitário normalmente já existem.

Para Thiago Mesquita, secretário-adjunto de Urbanismo e Meio Ambiente (Semurb) e coordenador do Plano Diretor, o avanço da tecnologia permite que empreendimentos nessas áreas construam a própria Estação de Tratamento de Esgoto, permitindo maior adensamento. “É importante considerar o avanço da tecnologia na revisão do plano”, afirmou.

Ricardo Moretti afirma que para as estações próprias de tratamento de edifícios não causarem impacto na capacidade da rede de esgoto do município é necessário que ele seja levado para o solo e, por isso, vê com preocupação. “Quando você leva para o solo, esse esgoto tratado vai atingir a água que nós consumimos. Mas quem fiscaliza se ele está sendo tratado de maneira correta? O poder público vai conseguir realizar essa fiscalização?”, questiona.

Orla é ponto de debates na revisão
O outro eixo de debate na revisão do Plano Diretor são as mudanças na orla de Natal. Segundo Marcus Aguiar, as mudanças pensadas nessa área são focadas na Via Costeira e nas praias do Meio e dos Artistas. “É uma área que entrou em decadência e precisamos retomar o desenvolvimento porque existe muito potencial”, declara.

Representante do setor da construção civil, ele alega que há desinformação se espalhando em relação a possíveis mudanças na praia de Ponta Negra e construção de prédios altos para afetar a paisagem de Natal. “Existe o respeito com a questão paisagística, do Morro do Careca, que faz parte de Natal. Não queremos verticalização irrestrita, a construção de paredões nessa área, nem em outras”, afirma.

As regras atuais do Plano Diretor exigem que os empreendimentos da orla preservem os aspectos da paisagem da cidade. Do litoral ao centro, a topografia da cidade sobe e, da visão superior, é possível ver o mar e a praia. Desde 1994, o Plano Diretor de Natal preserva essa característica com base no “cone de visão” estabelecido a partir do Hospital Onofre Lopes, na Ladeira do Sol (Av. Getúlio Vargas).

Para a manutenção dessa questão paisagística, as regras atuais exigem que os empreendimentos mais próximos ao mar tenham no máximo quatro andares. A medida em que vai se distanciando, o gabarito aumenta, chegando a 11 andares. “É possível você verticalizar nessa área, o que se exige é somente a manutenção do aspecto paisagístico”, afirma o Fabrício Lira, pesquisador de questões paisagísticas e professor do Departamento de Arquitetura e Urbanismo da UFRN.

A restrição ao gabarito de quatro andares na Praia do Meio acontece para impedir que os prédios façam sombra na faixa de areia, piorando o aspecto da praia. Em 2007, essa medida foi defendida observando o exemplo da orla de Boa Viagem, em Recife, onde os prédios altos diminuíram as horas de sol na praia.

“A área (Praia do Meio e Via Costeira) está em declínio por questões da infraestrutura urbana que não foi levada e por dinâmicas de mercado que fogem ao que foi estabelecido no Plano Diretor”, defende. “Pelo Plano Diretor atual, você pode sim construir e se desenvolver”.

Lira cita o exemplo da cidade de João Pessoa. A orla da capital paraibana tem regras semelhantes, restringindo a construção de prédios mais altos próximos ao mar a medida que o gabarito aumenta nas áreas mais afastadas. João Pessoa é uma das cidades elogiadas pelo prefeito Álvaro Dias durante as apresentações em que defende mudanças na orla.

"A questão paisagística não é por uma questão bucólica, de contemplação. É entender que a paisagem é um aspecto único da cidade. Em João Pessoa, esse entendimento é tão apropriado que a orla é um patrimônio da Paraíba, expresso na Constituição do Estado", afirma o pesquisador.

Para Marcus Aguiar, as mudanças necessárias nessa área não se resumem ao gabarito. Uma das principais defesa é o uso da área para construções "multifamiliares", ou seja, prédios residenciais e condomínios de casa. Esse uso é restrito no Plano Diretor atual por considerar o espaço uma "Zona de Especial de Interesse Turístico" (ZET).

"A dinâmica do mercado não é a mesma de 12 anos atrás. Hoje, o turista não quer estar mais isolado, como está na Via Costeira. Ele quer estar onde há movimento, onde a cidade acontece. Em Ponta Negra, os leitos de hotéis estão mais lotados do que na Via Costeira", explica.

Ao contrário das mudanças de gabarito, essa permissão é mais consensual. "A restrição da área para empreendimentos multifamiliares de fato é algo a ser revisto, desde que se observe as particularidades. Na Praia do Meio, é uma ideia que eu acredito ser boa. Na Via Costeira, é preciso avaliar com mais cuidado porque também é uma Zona de Proteção Ambiental", defende Lira.

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O que
A TRIBUNA DO NORTE iniciou nesta terça-feira (24) uma série de reportagens para tratar temas do Plano Diretor de Natal. A cada dia, uma reportagem vai ser publicada sobre um ponto em discussão e que pode ser alterado no plano. Nesta quinta-feira, a série aborda a mudança de zoneamento de bairros para eixos estruturantes. Até domingo, trataremos de verticalização, áreas especiais, mobilidade urbana, dentre outros temas.








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